¿Avalúo comercial o evaluación de daños por terremoto? No son lo mismo
Después del terremoto ocurrido en Colombia el 10 de agosto de 2026, muchos propietarios comenzaron a revisar sus viviendas, edificios y locales comerciales y, en algunos casos, a presentar reclamaciones ante sus compañías de seguros.
Con esta situación también apareció una confusión que hemos identificado directamente en Lonjicafé: personas que nos contactan solicitando un “avalúo comercial” porque necesitan presentar información ante su aseguradora por los daños ocasionados por el terremoto.
Pero existe una diferencia fundamental.
Determinar cuánto vale comercialmente un inmueble no es lo mismo que establecer qué daños sufrió una edificación, si esos daños tienen relación con un sismo y cuánto podría costar repararlos.
Son evaluaciones distintas, persiguen objetivos diferentes y pueden requerir profesionales con competencias diferentes.
Entender esta diferencia puede evitar que un propietario contrate un estudio que realmente no responde a lo que necesita para su reclamación.
¿Qué es un avalúo comercial de un inmueble?
Un avalúo comercial busca determinar el valor de un inmueble en condiciones normales de mercado para una fecha determinada.
Para establecerlo se analizan diferentes características, entre ellas:
- ubicación;
- área del terreno y de la construcción;
- características físicas del inmueble;
- edad y estado de conservación;
- uso;
- características del sector;
- oferta y demanda;
- inmuebles comparables;
- condiciones urbanísticas;
- comportamiento del mercado inmobiliario.
En Colombia, la actividad del avaluador está regulada por la Ley 1673 de 2013, que creó el Registro Abierto de Avaluadores (RAA). La norma establece requisitos para ejercer esta actividad y contempla, entre otros campos, la valuación de inmuebles y los dictámenes técnicos de valor.
¿Para qué sirve un avalúo comercial?
Puede utilizarse, dependiendo del caso, para conocer el valor de mercado de una propiedad antes de:
- vender;
- comprar;
- negociar;
- tomar determinadas decisiones patrimoniales;
- realizar operaciones que requieran conocer técnicamente el valor del inmueble.
En otras palabras:
El avalúo comercial responde principalmente a una pregunta:
¿Cuánto vale este inmueble en el mercado?
Entonces, ¿qué necesita un propietario que reclama daños por un terremoto?
Aquí aparece la diferencia.
Cuando existe un posible siniestro, el objetivo ya no es simplemente determinar cuánto podría venderse una propiedad.
Las preguntas son otras:
¿Qué se dañó?
¿El daño es estructural o no estructural?
¿Cuál es su magnitud?
¿Es compatible con los efectos del terremoto?
¿Qué intervención necesita?
¿Cuánto cuesta reparar o reponer lo afectado?
Y, cuando existen dudas sobre la seguridad de la construcción:
¿La edificación puede continuar utilizándose de forma segura o necesita una evaluación especializada más profunda?
Por eso, un avalúo comercial tradicional no sustituye una evaluación técnica de daños estructurales.
¿Quién debe evaluar los daños estructurales después de un terremoto?
Cuando lo que debe determinarse es el comportamiento o la afectación de la estructura de una edificación, entramos en un campo de ingeniería.
La legislación colombiana en materia de construcciones sismorresistentes establece competencias y responsabilidades específicas para profesionales como ingenieros civiles y especialistas en estructuras, además de requisitos de experiencia e idoneidad para determinadas labores técnicas.
Por esta razón, dependiendo de la complejidad del daño, puede ser necesaria la intervención de un ingeniero civil con experiencia o especialización pertinente en estructuras, ingeniería sísmica, vulnerabilidad o patología estructural.
Un profesional de este tipo puede evaluar aspectos como:
- grietas y fisuras;
- columnas;
- vigas;
- placas;
- muros estructurales;
- asentamientos;
- deformaciones;
- desprendimientos;
- cimentaciones;
- comportamiento general de la estructura.
Cuando existen daños importantes o dudas sobre la estabilidad del inmueble, la evaluación puede requerir estudios adicionales, ensayos, análisis de vulnerabilidad u otras pruebas técnicas.
¿Qué es una evaluación de patología estructural?
La patología estructural estudia las lesiones, deterioros, fallas y anomalías que presenta una construcción para establecer sus posibles causas, gravedad y alternativas de intervención.
Después de un terremoto puede ser especialmente relevante cuando aparecen señales como:
- grietas nuevas;
- fisuras diagonales;
- daños en columnas o vigas;
- desplazamientos;
- deformaciones;
- asentamientos;
- desprendimientos importantes;
- cambios visibles en elementos estructurales.
Sin embargo, no toda grieta significa que exista un daño estructural.
Existen elementos no estructurales —acabados, enchapes, algunos muros divisorios, cielos rasos, entre otros— que también pueden sufrir afectaciones durante un movimiento sísmico.
Precisamente por eso no es recomendable que el propietario determine por sí mismo la gravedad del daño únicamente observando una fisura.
¿Qué tiene que ver todo esto con la reclamación del seguro?
Mucho.
La Superintendencia Financiera de Colombia publicó el 28 de agosto de 2026 una guía específica para las personas afectadas por el terremoto del 10 de agosto, explicando cómo funcionan las pólizas y cómo tramitar las reclamaciones.
Además, el artículo 1077 del Código de Comercio establece una regla fundamental:
el asegurado debe demostrar la ocurrencia del siniestro y, cuando sea necesario, la cuantía de la pérdida.
Esto ayuda a entender por qué pueden solicitarse fotografías, documentos, presupuestos, inspecciones, informes técnicos u otros elementos que permitan establecer qué ocurrió y cuánto representa el daño.
Pero hay algo muy importante:
Los documentos necesarios pueden variar según la póliza, la aseguradora y las características del siniestro.
Por eso, antes de contratar por cuenta propia un estudio especializado, es recomendable reportar el siniestro y solicitar a la aseguradora que indique claramente qué documentación o evaluación requiere para estudiar la reclamación.
¿La aseguradora puede enviar un ajustador?
Sí.
En algunos siniestros puede intervenir un ajustador de seguros.
Su función tampoco debe confundirse con la de un avaluador comercial.
El ajustador cuenta con conocimientos técnicos para analizar aspectos relacionados con el siniestro y puede estudiar, entre otros elementos, su ocurrencia, sus causas, la cobertura y la eventual indemnización.
Dependiendo de la magnitud y naturaleza de los daños, dentro del proceso también pueden participar ingenieros u otros especialistas.
Por eso podemos encontrarnos con varios profesionales alrededor de un mismo inmueble, pero cada uno está respondiendo una pregunta diferente.
Avalúo comercial vs. evaluación de daños: ¿cuál es la diferencia?
| Avalúo comercial | Evaluación técnica de daños |
|---|---|
| Determina el valor comercial del inmueble | Determina las afectaciones de la construcción |
| Analiza el mercado inmobiliario | Analiza técnicamente los daños |
| Compara propiedades y condiciones del mercado | Examina elementos afectados y posibles causas |
| Lo realiza un avaluador habilitado en la categoría correspondiente | Puede requerir ingeniero civil o especialista estructural según el alcance |
| Se utiliza para decisiones relacionadas con el valor del inmueble | Puede servir como soporte técnico dentro de un proceso de reclamación |
| Responde: ¿cuánto vale la propiedad? | Responde: ¿qué se dañó y qué intervención puede requerir? |
Y todavía puede existir una tercera pregunta:
¿Cuánto cuesta reparar los daños?
Esa cuantificación puede requerir presupuestos, cantidades de obra, análisis técnicos y otros soportes, dependiendo de lo solicitado por la aseguradora.
¿Un avalúo comercial sirve para reclamar el seguro por terremoto?
No necesariamente.
Si la aseguradora necesita conocer el valor comercial o asegurable del inmueble, podría requerirse una valoración relacionada con ese propósito.
Pero si lo que necesita establecer es la existencia, causa, magnitud o costo de los daños ocasionados por el terremoto, un avalúo comercial convencional no reemplaza el informe técnico correspondiente.
Esta distinción es especialmente importante porque en algunas pólizas el valor asegurado también puede influir en la indemnización. Si existe infraseguro —es decir, si el inmueble estaba asegurado por debajo del valor que correspondía según las condiciones de la póliza— la indemnización puede verse afectada.
Por eso hay que identificar primero qué quiere determinar exactamente la compañía de seguros.
¿Qué debo hacer si mi aseguradora me pide un “avalúo” después del terremoto?
Antes de contratarlo, haga estas preguntas:
1. ¿Qué tipo de documento necesitan exactamente?
Pregunte si requieren:
- avalúo del inmueble;
- inspección de daños;
- informe técnico;
- diagnóstico estructural;
- presupuesto de reparación;
- cuantificación de pérdidas;
- u otro documento específico.
2. ¿Qué profesional debe firmarlo?
Solicite a la aseguradora que indique las condiciones o requisitos profesionales exigidos para el documento.
3. ¿Qué debe contener?
No todos los informes tienen el mismo alcance.
4. ¿La aseguradora realizará primero una inspección?
Esto puede evitar contratar un servicio innecesario o duplicar evaluaciones.
5. ¿El costo del estudio está cubierto por la póliza?
Debe verificarse directamente en las condiciones del seguro.
¿Qué hago si mi inmueble presenta grietas después del terremoto?
Lo primero es documentarlas.
Tome fotografías y videos claros y conserve cualquier evidencia disponible del estado previo del inmueble.
Después:
- Reporte el siniestro a la aseguradora.
- Revise que su póliza incluya cobertura para terremoto.
- Solicite por escrito los requisitos de la reclamación.
- No realice reparaciones definitivas antes de documentar adecuadamente los daños, salvo las medidas urgentes necesarias para proteger a las personas o evitar que el daño aumente.
- Si existen indicios de afectación estructural o dudas sobre la seguridad de la edificación, solicite evaluación profesional especializada.
Si observa daños importantes en columnas, vigas u otros elementos estructurales, deformaciones evidentes, inclinaciones, hundimientos o situaciones que puedan comprometer la seguridad, no espere el trámite del seguro para priorizar la protección de las personas.
¿Puede Lonjicafé realizar el estudio que está pidiendo mi aseguradora?
Depende de lo que realmente esté solicitando la compañía.
En Lonjicafé realizamos avalúos comerciales, cuyo objetivo es determinar técnicamente el valor comercial de un inmueble.
Si lo que necesita es conocer el valor de su propiedad dentro del alcance de nuestros servicios, podemos orientarlo.
Pero si su aseguradora está solicitando un diagnóstico de daños, estudio de vulnerabilidad, evaluación estructural o concepto de patología estructural, se trata de un servicio técnico diferente que debe ser realizado por el profesional competente para ese alcance.
Esta distinción es importante para nosotros porque una asesoría responsable también significa decirle al propietario cuándo el servicio que necesita no es un avalúo comercial.
Preguntas frecuentes sobre avalúos y daños por terremoto
¿Un avaluador comercial puede determinar si una casa quedó estructuralmente afectada?
Un avalúo comercial tiene como finalidad determinar el valor del inmueble. La evaluación especializada de daños estructurales corresponde a otro campo profesional y, según su complejidad, puede requerir un ingeniero civil con experiencia o especialización pertinente.
¿Todas las grietas después de un terremoto son estructurales?
No. Una grieta puede aparecer en elementos estructurales o no estructurales y su apariencia por sí sola no permite establecer siempre su gravedad. Ante dudas, debe realizarse una evaluación técnica.
¿Necesito un ingeniero estructural para reclamar el seguro?
No necesariamente en todos los casos. Los requisitos dependen del tipo de daño, de la póliza y del procedimiento establecido por la aseguradora. Primero debe reportarse el siniestro y confirmar qué soporte técnico exige la compañía.
¿Qué diferencia hay entre el valor comercial y el costo de reparación?
El valor comercial estima cuánto podría valer el inmueble en el mercado. El costo de reparación estima cuánto dinero se necesitaría para intervenir los daños identificados. Son conceptos distintos.
¿Quién determina cuánto pagará la aseguradora?
La indemnización depende de las condiciones de la póliza, las coberturas contratadas, el valor asegurado, los deducibles, la evaluación del siniestro y la cuantía de la pérdida acreditada. Un informe técnico por sí solo no determina automáticamente cuánto debe pagar la compañía.
¿Qué hago si la aseguradora rechaza mi reclamación?
Solicite que la decisión y sus fundamentos sean entregados claramente y revise los mecanismos de reclamación ante la compañía, el Defensor del Consumidor Financiero y, cuando corresponda, la Superintendencia Financiera.
Antes de pedir un avalúo, identifique qué necesita realmente
Después de un terremoto es comprensible que términos como avalúo, inspección, valoración de daños, diagnóstico estructural y reclamación de seguros se confundan.
Pero no significan lo mismo.
Si necesita conocer cuánto vale comercialmente su inmueble, necesita un avalúo comercial.
Si necesita establecer qué daños sufrió la construcción y cuál es su condición estructural, necesita una evaluación técnica con el alcance y el profesional correspondiente.
Y si está realizando una reclamación ante una aseguradora, primero confirme exactamente qué documento exige su póliza y la compañía.
En Lonjicafé Inmobiliaria, como especialistas en avalúos comerciales en Pereira y el Eje Cafetero, podemos ayudarle a identificar si lo que necesita corresponde a nuestro campo de actuación y orientarlo para evitar contratar un servicio que no responda al propósito de su trámite.
¿No sabe qué tipo de avalúo o estudio le están solicitando? Contáctenos y revise primero el requerimiento antes de iniciar el proceso.
Te invitamos a revisar nuestro servicio de administración de inmuebles en Pereira y Dosquebradas
