Introducción:
El momento de comprar, vender o alquilar un inmueble depende en gran medida de la correcta valoración del mismo. Por eso es tan importante tomarse el tiempo y tener los conocimientos necesarios para ejecutar un avalúo comercial.
El avalúo también se lleva a cabo, por ejemplo, cuando se solicita un préstamo hipotecario para que el banco o la entidad financiera puedan determinar el valor del inmueble por el que se puede pedir un préstamo, o cuando se asegura un inmueble para determinar el valor del seguro.
Un avalúo requiere de estudios detallados y técnicos para examinar las distintas variables que pueden aumentar o disminuir el valor del inmueble.
¿Qué es un avalúo comercial?
Un avalúo comercial, es un proceso o estudio técnico que se realiza para determinar el valor de venta o alquiler de un inmueble. Se realiza principalmente cuando existe incertidumbre sobre el precio de un inmueble y determinar el valor adecuado del mismo, tanto para el propietario como para los posibles compradores o arrendatarios.
Legislación que rige a los avalúos comerciales en Colombia
En la ley colombiana existen varias normas de diferente naturaleza que se encargan de regular la actividad valuatoria y que comprenden aspectos importantes como los requisitos de los profesionales que realizan los avalúos en Pereira y el resto del país, los honorarios por el desarrollo del estudio, la metodología y los parámetros para el ejercicio de esta actividad, los aspectos a tener en cuenta y demás.
• Decreto 422 de 2000
El Decreto 422 de 2000 establece, entre varias cosas, los criterios a los que deben sujetarse los avaluadores para determinar el valor comercial de los inmuebles y los datos mínimos que deben contener los informes finales. Además, determina la composición del registro nacional de avaluadores y cuáles son las entidades que deben llevar la lista de los profesionales en el ejercicio de la actividad valuatoria. Finalmente, le otorga a la Superintendencia Industria y Comercio funciones en referencia a la lista de profesionales valuadores del país.
• Decreto 466 de 2000
El Decreto 466 de 2000 fija los valores de los honorarios para realización de avalúos de inmuebles urbanos y rurales, según la cantidad de metros o el área. Estos se aplican a los procedimientos indicados en la Ley 546 de 1998, la Ley de Vivienda, que están relacionadas con créditos hipotecarios. De esta forma, se establecen los montos por los cuales se debe reconocer la realización del avalúo de un apartamento, una casa y todo tipo de inmuebles similares.
La circular única de la Superintendencia de Industria y Comercio, en el Título IX trata sobre los avaluadores; explica la conformación del Registro Nacional de Avaluadores, el procedimiento para inscribirse en este, los trámites y las actualizaciones del mismo.
• Resolución 0762 de 1998
La resolución número 0762 de 1998 establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997, la Ley de Desarrollo Territorial (no debe confundirse con la Ley de Ordenamiento Territorial).
• Decreto 1420 de 1998
El Decreto 1420 de 1998 es una de las normas más importantes para la realización de avalúos comerciales (diferentes a los avalúos catastrales) en el país. Señala las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos mediante los cuales se debe determinar el valor comercial de los bienes inmuebles, para los siguientes casos:
1. Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa.
2. Adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria.
3. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía judicial.
4. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía administrativa.
5. Determinación del efecto de plusvalía.
6. Determinación del monto de la compensación en tratamientos de conservación.
7. Pago de la participación en plusvalía por transferencia de una porción del predio.
8. Determinación de la compensación por afectación por obra pública en los términos que señala el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989.
• Ley 1673 de 2013
La Ley 1673 de 2013 establece las actitudes, competencias y responsabilidades del ejercicio profesional de la realización de avalúos en el país.
Allí se especifican los requisitos académicos y demás aspectos que deben tener los avaluadores certificados para la realización de este tipo de estudios.
Conclusión
En general, el objetivo del avalúo comercial de inmuebles en Colombia, es determinar el valor real de una propiedad en las condiciones actuales del mercado, analizando la oferta y la demanda de características similares. Para determinar el valor se tienen en cuenta diversas variables, como el año de construcción, la superficie, el número de habitaciones y baños, la ubicación, el entorno y el estado general del inmueble.
Es importante recordar que se necesita perseverancia y compromiso para completar un proyecto.
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