Una de las preguntas más frecuentes durante un proceso de compraventa es: ¿quién paga la escrituración, el comprador o el vendedor?
La respuesta corta es que ambas partes asumen diferentes gastos, aunque algunos costos suelen dividirse en partes iguales y otros corresponden exclusivamente al comprador o al vendedor. Además, las partes pueden acordar una distribución distinta en la promesa de compraventa, siempre que exista consenso.
Conocer estos gastos desde el inicio evita malos entendidos, facilita la negociación y permite calcular el presupuesto real necesario para cerrar el negocio.
En esta guía le explicamos cómo funciona la distribución de los gastos de escrituración en Colombia y qué debe tener en cuenta antes de firmar una escritura pública.
¿Qué es la escrituración de un inmueble?
La escrituración es el proceso mediante el cual la compraventa de un inmueble queda formalizada mediante una escritura pública otorgada ante una notaría y posteriormente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Solo después de este registro el comprador adquiere legalmente la propiedad del inmueble.
¿Qué gastos hacen parte de la escrituración?
Aunque muchas personas hablan de “gastos de escrituración” como si fueran un único cobro, en realidad el proceso incluye varios conceptos:
- Derechos notariales.
- IVA sobre algunos servicios notariales.
- Derechos de registro.
- Impuesto de registro o beneficencia (según el departamento).
- Retención en la fuente cuando aplica.
- Copias de la escritura.
- Gastos asociados a hipotecas, cancelaciones o constituciones de gravámenes.
Por eso es importante conocer quién asume cada uno.
¿Quién paga los derechos notariales?
En Colombia, la práctica habitual es que los derechos notariales se dividan en partes iguales entre comprador y vendedor, salvo que las partes acuerden algo diferente durante la negociación.
Los derechos notariales corresponden aproximadamente al 0,54 % del valor de la compraventa, por lo que cada parte suele asumir cerca del 0,27 % del valor del inmueble, además del IVA correspondiente cuando aplique.
¿Quién paga los gastos de registro y beneficencia?
Estos gastos corresponden al proceso mediante el cual la escritura queda inscrita oficialmente en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
En la práctica, estos costos son asumidos por el comprador, ya que es quien adquiere el derecho de dominio sobre el inmueble.
Dentro de este concepto se incluyen:
- Derechos de registro.
- Impuesto de registro o beneficencia (según la normatividad departamental).
- Derechos de sistematización cuando correspondan.
¿Quién paga la retención en la fuente?
La retención en la fuente corresponde al vendedor.
Este valor normalmente equivale al 1 % del valor de la venta, aunque existen algunas excepciones establecidas por la legislación tributaria.
Es importante aclarar que la retención en la fuente no es un gasto del comprador, sino un anticipo del impuesto sobre la renta que corresponde al vendedor.
¿Qué pasa si el inmueble tiene crédito hipotecario?
Cuando el inmueble tiene una hipoteca vigente pueden generarse gastos adicionales.
Por ejemplo:
- Cancelación de hipoteca.
- Constitución de una nueva hipoteca.
- Nuevos registros.
Generalmente:
- El vendedor asume los gastos relacionados con cancelar la hipoteca existente.
- El comprador asume los costos asociados al nuevo crédito hipotecario, si decide financiar la compra.
Estos aspectos deben quedar claramente establecidos antes de la firma de la escritura.
¿Se puede negociar quién paga la escrituración?
Sí.
Aunque existe una distribución que se utiliza habitualmente en Colombia, las partes pueden pactar una distribución diferente.
Por ejemplo:
- El comprador puede asumir la totalidad de los gastos para obtener un mejor precio de compra.
- El vendedor puede ofrecer cubrir algunos costos como incentivo para cerrar la negociación.
- Ambas partes pueden distribuir los gastos de manera distinta según las condiciones del negocio.
Lo importante es que todo quede claramente establecido en la promesa de compraventa.
¿Qué otros gastos debe asumir el comprador?
Además del valor del inmueble, el comprador debe contemplar otros costos como:
- Gastos de registro.
- Beneficencia o impuesto de registro.
- Constitución de hipoteca, si aplica.
- Avalúo solicitado por la entidad financiera.
- Estudio de títulos.
- Comisión bancaria cuando corresponda.
Conocer estos costos evita afectar el presupuesto durante el cierre de la negociación.
¿Qué otros gastos debe asumir el vendedor?
El vendedor también debe considerar algunos costos propios del proceso, entre ellos:
- Retención en la fuente.
- Cancelación de hipotecas vigentes.
- Paz y salvo de administración (si aplica).
- Paz y salvo de impuesto predial.
- Paz y salvo de valorización.
- Certificados requeridos para la escrituración.
Preparar estos documentos con anticipación ayuda a evitar retrasos en la firma.
Errores frecuentes sobre la escrituración
“Todo lo paga el comprador”
Falso.
Solo algunos gastos corresponden exclusivamente al comprador.
“Los gastos notariales siempre los paga el vendedor”
Falso.
Normalmente se comparten entre ambas partes.
“La escrituración tiene un valor fijo”
No.
Depende del valor del inmueble y de los actos jurídicos que se deban realizar.
“La escritura me convierte automáticamente en propietario”
No completamente.
La transferencia de dominio se perfecciona con la inscripción de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿Cómo evitar problemas durante la escrituración?
Antes de firmar una promesa de compraventa es recomendable:
- Definir quién asumirá cada gasto.
- Solicitar una liquidación aproximada de los costos.
- Verificar que el inmueble esté libre de limitaciones jurídicas.
- Revisar que los impuestos y cuotas de administración estén al día.
- Contar con el acompañamiento de una inmobiliaria o un profesional que supervise todo el proceso.
Una adecuada planeación permite evitar discusiones de último momento y facilita una negociación transparente para ambas partes.
Como conclusión la escrituración representa el paso definitivo para formalizar la compra o venta de un inmueble.
En Colombia, los derechos notariales suelen dividirse entre comprador y vendedor, mientras que los gastos de registro y beneficencia normalmente corresponden al comprador y la retención en la fuente al vendedor. Sin embargo, estos costos pueden modificarse por acuerdo entre las partes.
Conocer esta distribución desde el inicio permite negociar con mayor tranquilidad, evitar sorpresas y preparar correctamente el presupuesto de la operación.
Si está pensando en comprar o vender un inmueble en Pereira o el Eje Cafetero, en Lonjicafé Inmobiliaria lo acompañamos durante todo el proceso para que la negociación, la documentación y la escrituración se realicen con seguridad y respaldo profesional.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la escritura de una casa en Colombia?
Los derechos notariales generalmente se dividen entre comprador y vendedor, salvo que ambas partes acuerden otra distribución.
¿Quién paga el registro del inmueble?
Habitualmente el comprador asume los derechos de registro y el impuesto de registro o beneficencia.
¿Quién paga la retención en la fuente?
La retención en la fuente corresponde al vendedor, ya que constituye un anticipo del impuesto sobre la renta.
¿Se puede negociar quién paga los gastos de escrituración?
Sí. Comprador y vendedor pueden acordar una distribución diferente y dejarla consignada en la promesa de compraventa.
¿Qué pasa si el inmueble tiene una hipoteca?
Pueden existir gastos adicionales por cancelación o constitución de hipoteca. Generalmente el vendedor asume la cancelación de la hipoteca existente y el comprador los costos de un nuevo crédito, si aplica.
¿Qué documentos se necesitan para la escrituración de un inmueble?
Entre los principales documentos están la escritura anterior, el certificado de tradición, los paz y salvo de predial, valorización y administración (cuando aplique), además de los documentos de identificación de las partes y otros requisitos que solicite la notaría.
