En Colombia, los cambios económicos al inicio de cada año suelen generar inquietudes importantes entre propietarios, arrendatarios y residentes de conjuntos residenciales. Dos temas recurrentes son: el incremento del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y su incidencia en los contratos de arrendamiento, y cómo el reciente aumento del salario mínimo (cercano al 23,7 % para 2026) influye en las cuotas de administración. Miremos como afecta esto a inmobiliarias pereira:
En este artículo te explicamos qué dice la ley, qué puedes esperar como propietario o arrendatario, y cómo interpretar estos cambios con información confiable y actualizada.
¿Qué es el IPC y por qué importa?
El IPC (Índice de Precios al Consumidor) es una medida oficial que calcula la variación de los precios de bienes y servicios que consume un hogar promedio en Colombia. Es uno de los principales indicadores para entender la inflación y se usa como referencia para ajustar varios contratos, incluidos muchos de arriendo.
Para 2026, el IPC que se tomó como referencia fue de aproximadamente 5,10 %, cifra publicada por el DANE que representa la inflación del año 2025 y que fija el techo de ajustes para este año. (https://www.noticiascaracol.com/economia/ipc-de-2025-en-colombia-quedo-en-5-1-segun-el-dane-en-cuanto-podran-subir-arriendos-y-mas-rg10)
Arriendos en Colombia y el IPC
Una pregunta común es: ¿el arriendo sube automáticamente con la inflación o con el salario mínimo? La respuesta legal es clara.
¿Cómo se ajusta el canon de arriendo?
En Colombia, la Ley 820 de 2003 regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana y establece que:
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El arrendador puede incrementar el canon de arrendamiento hasta en un 100 % del IPC del año inmediatamente anterior.
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Este ajuste no puede exceder ese porcentaje del IPC, por lo que si el IPC fue de 5,10 %, la subida máxima permitida para 2026 será del 5,10 % sobre el valor del arriendo del año anterior.
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El aumento solo puede aplicarse cuando el contrato cumple 12 meses de ejecución o desde el último incremento aplicado, y no automáticamente en enero.
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La ley prohíbe que el ajuste se base en el salario mínimo, evitando así presiones adicionales sobre los precios del arriendo.
Por ejemplo, si tu arriendo actual es de $1.000.000 mensuales y tu contrato cumple un año en 2026, el arrendador podrá solicitar hasta máximo $1.051.000 como nuevo canon, siempre y cuando cumpla la notificación y requisitos legales correspondientes.
Además, muchos hogares en Colombia no experimentan un aumento del arrendamiento si su contrato aún no cumple un año o si así lo pactaron las partes.
¿Qué pasa con las cuotas de administración?
El otro tema que genera mucha preocupación es el comportamiento de las cuotas de administración en conjuntos residenciales y edificios, especialmente tras el incremento histórico del salario mínimo del 23,7 % para 2026.
¿La cuota sube automáticamente con el salario mínimo?
Legalmente, no existe una indicación expresa en la Ley 675 de 2001 (Ley de Propiedad Horizontal) que obliga a subir las cuotas de administración con el salario mínimo, ni con el IPC ni con otro indicador económico.
Las cuotas de administración se ajustan con base en el presupuesto anual de gastos e ingresos del conjunto, que debe presentar el administrador y ser aprobado por la Asamblea General de Copropietarios.
Eso significa que:
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La cuota de administración no cambia automáticamente con el salario mínimo.
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El aumento se determina en asamblea, y se respalda en un presupuesto claro que incluya todos los costos operativos como vigilancia, aseo, mantenimiento y otros servicios.
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No hay un tope máximo legal para el porcentaje de aumento de la cuota; lo importante es que esté debidamente justificado y aprobado.
¿Por qué muchas cuotas sí suben este año?
Aunque no es obligatorio, el auge del salario mínimo impacta indirectamente muchos servicios que intervienen en el presupuesto de administración, como la vigilancia privada, el aseo y el mantenimiento.
Esto ha generado una expectativa de incrementos importantes en las cuotas de administración, porque la contratación de esos servicios suele tener salarios y costos operativos directamente relacionados con el costo laboral.
Sin embargo, importantes voces del sector y autoridades han reiterado que no deben aceptarse aumentos desproporcionados que no correspondan al análisis presupuestal y de costos reales.
Conclusión: ¿Qué debes saber como propietario, arrendador o residente?
✔️ El arriendo puede subir hasta un máximo del IPC del año anterior (aproximadamente 5,10 % para 2026).
✔️ El ajuste solo aplica cuando el contrato cumple 12 meses.
✔️ El arrendamiento no está legalmente atado al salario mínimo.
✔️ Las cuotas de administración no suben automáticamente con el salario mínimo: su ajuste depende del presupuesto aprobado en asamblea.
✔️ El impacto del aumento del salario mínimo en las cuotas es indirecto por los costos de servicios básicos que se deben incluir en el presupuesto.
Tips para administradores y copropietarios
✅ Revisa el presupuesto anual a profundidad y ten claridad en los costos de servicios.
✅ Convoca asambleas con tiempo y documentación respaldada para justificar ajustes.
✅ Comunica con transparencia a los copropietarios las proyecciones de costos.
✅ Recuerda que informarse y participar es clave para tomar decisiones acertadas.
